● 不動産賃貸業の最大のリスクは金利上昇

アパート・マンション経営のリスクといえば

まず「空室リスク」を思い浮かべる方が多い。

 

入居率が低くなれば

想定した賃料が得られず

融資を受けて購入している場合は

キャッシュフローを得るどころか

マイナスになり返済に窮する、

というのはあり得ることである。

 

しかし、これまでの賃貸経営の経験から、

よほど買うときに

下手を打たなければ、

なんとかなってしまう、というのが

率直な所感である。

 

場合によっては賃料を適正賃料に引き下げたり、

エッジの効いたリフォームにより差別化を

はかったり、広告料をはずんだり、

それなりに工夫をすれば、

「地方」や駅から遠い物件でも

なんとかなるものである。

 

 

一方、融資を受けて購入する場合だが、

それ以上にこわいと思うのは

金利上昇のリスクである。

 

 

Mr.Quadrupleは、ほとんどの借入が

「変動金利」である。

 

これまで、キャッシュフローを重視して購入してきたが

この場合、返済期間をできる限り長く設定する

ことになる。

 

返済期間の長い、パッケージのアパートローンの場合、

「固定金利」で借りられるところはほとんどないと思われる。

 

史上空前の低金利のいま、

長期間固定金利で融資をすることは

金融機関にとってのリスクになるためである。

 

アパートローンよりも金利の低い

住宅ローンでさえ、

バブルの最盛期においては

実際に「8%」まで上がっていたという事実がある。

 

 

仮に1億円を25年で元利金等返済にて

融資を受けた場合の「年間返済額」は

 

2%で借りた場合:約42万円

これが金利上昇により

8%になった場合:約77万円

 

と跳ね上がる。

 

幸い、これまでは返済金利の改定は

無かったが、金利が上昇する可能性があるということは

購入する際に常に認識しておきたい。

 

上述のように

低入居率は改善へ向けて

ハンドリングの余地があるが

金利の上昇については

いかんともしがたい。

 

借換で固定金利にする、

という道もあるが、

キャッシュフローを温存した

カタチで固定金利に借換をすることは

簡単にはいかないであろう。

 

Mr.Quadrupleとしては

無駄な抵抗かもしれないが

ギリギリまでなんとか耐えられるであろう

水準として

返済比率(毎月の返済額÷満室賃料(%))を

50%以下にする、

という基準を設けて購入してきた。

 

これでも8%にまで上昇した場合は

その他の経費を差し引くと

確実にキャッシュフローはマイナスになる。

 

リスクが皆無のビジネス・投資は

存在しない。

 

ここは覚悟のしどころであり、

改善が可能なところに少しでも

労力を注いでいくのが賢明である。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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