● 海外不動産の幻想と現実
〜海外も新築(プレビルド)より中古物件がいい理由

コンドミニアムやリゾート物件などの海外不動産、

特に新興国のそれは

将来へ向けての期待感が購買欲をそそる。

 

数値面で見ても増え続けるGDPや

いわゆる「人口ボーナス」といわれるように

働く世代の割合が増えていくことによって、

経済成長が後押しされることが目に見えている。

 

年代別の人口の構成は少子高齢化の日本と真逆である。

 

 

 

Mr.Quadrupleは以下の海外不動産に取り組んできた。

いずれもプレビルド(またはプレセール)といわれる

完成前の新築物件への投資であった。

 

① タイ(バンコク) コンドミニアム → 損切り

② タイ(シラチャ) コンドミニアム → 未完成

③ フィリピン マカティ コンドミニアム → 未完成

④ フィリピン ボホール島 リゾート物件 → 未完成

 

結論としては着手から2年、3年と経過しているが

現時点で1つとしてキャッシュがまわっていない。

 

プレビルド物件は

入り口のハードルが極めて低い。

支払タームは様々であるが物件価格の10%などを

申込時に支払えば売買契約ができてしまうものもある。

 

現地国の法律にもよるが

完成前でも転売でき、

上記のような経済成長の真っ只中にあるから

完成前でも価格はどんどん上がっていくという甘言に

気軽に投資してしまった自分。

 

しかし、現実は甘く無かった。

 

①のバンコクコンドミニアムについては

2016年11月に完成、引き渡しの段となった。

しかし、残金の額がそれなりにまとまった額であった。

 

ブローカー経由にて現地の銀行による融資の取組も可能であったが

熟慮の結果、「無念の売却」をすることとした。

 

収支としては632,956THB(約200万円)のマイナスで着地した。

 

売却価格さえ、購入原価を下回り、

さらにブローカーの手数料(購入時+売却時)の“往復ビンタ”である。

 

投資としては惨敗であろう。

そして自己責任である。

 

また、③については支払の途中で日本側のブローカーが

飛んでしまうというハプニングがあった。

詐欺ではないが、キャッシュが回らなくなり空中分解したらしい。

 

やむを得ず、現在、中間金の支払などのやりとりは

直(ちょく)でデベロッパーの担当者とやりとりを

している。

 

残りの2物件も含め、今後が楽しみな物件であるが

いずれも完成して、インカムが入り始めるまで

半年から1年近く要するため成否については

まだなんともいえない状況である。

 

ここからの学びは

海外不動産も「中古物件」がよいということだ。

 

①新築は日本同様、デベの利益や間に入る方々のマージンが

モリモリに乗っており、値付けが高い。

 

②融資で買うにしろキャッシュで買うにしろ

インカムゲインが即、回り始めるのは何よりも安心感がある。

プレビルド(新築)の場合、1年、2年は当たり前、

完工が遅れるのも当たり前の世界なので

手付金や中間金を3年以上寝かせてしまうこともある。

 

これだけ変化が激しい時代になんとも効率が悪い。

 

③外装や共用部の見た目が多少経年感はあったとしても

海外の場合、内装さえしっかりやれば

借り手はつくらしい。

 

 

④また、もし情報が入るのであれば

自分の「①」タイバンコク コンドミニアムのように

失敗した投資家が引き渡し時に残金が支払いできず、

バンザイした物件を強気で買い叩くのもありだと思う。

 

 

海外不動産を日本国内で融資を組み

購入する場合、国内不動産のように

土地・建物を担保にとることができないので

金融機関としては無担保で貸すことになる。

 

よって

より融資対象の「属性」が拠り所となる。

 

そのため

サラリーマンを辞めた以降は

融資取組が極めて困難になることが想定されたため

「借りられるうちに。」と、焦っていたこともあると思う。

 

 

海外不動産の難しさを思い知らされた事例であった。

 

 

 

 

 

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