● はじめてのフィリピン(海外不動産・コンドミニアム@マニラ 視察編)

▽フィリピン不動産投資の経過

 

フィリピン マニラに

プレビルド(完成前物件)のコンドミニアムの

購入申込をしたのは2014年の7月であった。

 

フィリピンには行ったことがない当時の状況で

購入するという、

いまから考えればほんとうに無謀なことをしたと思う。

 

しかも、3年経過した今もまだ完成していない。

「現時点での」完成予定は2020年である。

============

Q:WHEN IS THE DELIVERY/TURNOVER OF THE UNITS?
A:The target delivery date is approximately 2020.

============

公式ホームページより)

 

当該物件の購入窓口であったブローカーが

購入後すぐに連絡不通になるというアクシデントもあった。

 

なんとか現地デベロッパー担当者につながることができ、

直接やりとりをしながら

現在完成待ちの状態となっている。

● 海外不動産の幻想と現実 〜海外も新築(プレビルド)より中古物件がいい理由

とにかく海外不動産は「アウェイ」での戦いであり

一筋縄ではいかないことを前提にしなければならない。

「負ける可能性が高いところ」がスタートラインとなる投資である

ことを肝に銘じていきたい。

 

今回、ビリオネアクラブという不動産投資系コミュニティーが

毎月開催しているマニラ不動産視察ツアーに参加した。

 

マカティ地区、ならびにその周辺地域の

コンドミニアムを見学、また、現地でのセミナーを受講した。

また、成長国での不動産以外の投資についても

現地の専門家にうかがうことができた。

 

▽ターゲット層のボリュームの把握が重要

 

ひとくちに「マニラのコンドミニアム」といっても

その類型によって明確にターゲットとなる

入居者が異なってくる。

 

そしてそれぞれの賃料水準にあった

ゾーンの需要が多いのか、少ないのか、

またそれが将来どう変化していくのか、

を見極めることが極めて重要であった。

 

*新築か中古か

*狭いユニットか広いユニットか

*「マカティ」エリアの物件か「ボニファシオグローバルシティ」の物件か

*「マカティ」の中でも「アップタウン」の物件か「西寄り」の物件か

*「高級志向」の物件か「スタンダード」な物件か

*「西向き」か「北向き」か

*「上層階」か「下層階」か

 

ツアーを終えた今、

狙うべきはどちらなのか、明確に理解できている。

本邦の常識が必ずしも当てはまらないのはすべて理由がある。

 

▽売り手市場のマニラ賃貸事情(賃貸契約更新時に賃料がアップ)

 

日本の現代のアパマンでは考えられないことだが

フィリピンの賃貸借契約は1年更新であり、

必ず大家から値上げ交渉が入るという。

5%から15%の値上げも珍しくない。

 

そして入居者として承諾できない場合は

退居(出ていく)しかない。

 

それぐらい、売り手市場であり、

また、年収水準や物価も少しずつ上がっている

ということであろう。

 

日本においても高度成長期においては

同様の考え方があった。

 

今は有名無実化しているが「礼金」という

風習である。

 

入居者は大家に「入居させていただく」、という趣旨から

「礼金」と呼ばれる払い切りの代金を入居時に

賃料の1ヶ月分なり2ヶ月分支払っていた。

 

今は、需給が逆転、

家賃の値下げはあっても値上げはまずありえない。

「礼金」もゼロが主流である。

 

フィリピンに話を戻すとつまり、

コンドミニアム購入時利回り8%で購入したとしても

今後9%、10%の物件に変化する可能性は十分にある、

ということなのである。

 

 

 

▽平均的な価格相場は平米あたり15万ペソ〜20万ペソ

 

2014年にプレビルドで購入した物件は

現在も建設中であるが

平米単価10万ペソを少し下回る水準で購入している。

 

現在の中古物件の相場はスタンダードなクラスの

物件でも平米単価15万ペソ〜20万ペソ(33万円〜44万円)である。

 

3年ほどで明らかに価格上昇していることになる。

 

そしてさらに東京のMr.Quadrupleの住む区分マンションが

平米単価約100万円であることを考えると

すぐに東京と同じになることはいわないが

約1km四方のマカティ地区は東京に置き換えれば

千代田区や丸の内周辺、ということになるので

まだまだ伸び代が大きいと考えられる。

 

今後インフラの整備により、

都心としてのマカティ地区の存在価値は

間違いなく向上していくであろう。

▽「百聞は一見にしかず」

 

いわずもがなではあるがやはり「百聞は一見にしかず」である。

 

現地の大型ショッピングモールは

スケールが大きく、

ハイブランドのテナントがこれでもか

というほど並んでいる。

歩いていると新興国であることを忘れるほどである。

 

何冊フィリピン不動産の書籍を読んだとしても

日本で業者主催のセミナーを何度聴講したとしても

やはり自分の目で見て、現地でビジネスをする人の話を直接聞き、

現地の活気に直接触れ、感じることには絶対にかなわない。

 

自分の購入した物件が、工事中である現場も確認ができ、

ひと安心することができた。

 

今回参加したツアーは

今後の不動産を含めた海外投資について指針が得られ、

極めて充実したものとなった。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ポートフォリオに海外不動産を加えることが間違いでなかったことは

今回再認識できた。

 

しかし、プレビルドではなく、

中古(完成済)のコンドミニアムからスタートすべきであったことを

改めて反省する機会となった。

 

 

 

 

 

  • Pocket
  • LINEで送る
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

関連記事

● セミリタイヤ後でもアパートを購入できた経緯
● 「プレビルド」はツライよ タイ・シラチャ コンドミニアムの第4回代金支払い請求キター
● はじめてのフィリピン(Philippines)渡航(準備編)
● 久しぶりに不動産投資系のセミナーに参加してみた
● 【不動産賃貸】急激に増加した滞納案件
● 【不動産】 1棟めを買う前のマインドセット
● 不動産賃貸経営事件簿(その1)
● セミリタイヤ後でもアパートを購入できた経緯 その2
● 久しぶりに不動産投資系のセミナーに参加してみた(その2)
● 保有アパート・マンションを有効活用<BR>    家賃以外のキャッシュフローを得る方法
● 固定資産税の支払で楽天ポイントを貯める
● 海外不動産の幻想と現実     <BR>〜海外も新築(プレビルド)より中古物件がいい理由
● 「資格マニア」の社内人事考課が芳しくない理由
● 「楽天カード」nanacoクレジットチャージポイント付与廃止で限度額までチャージし終わったあとで「Yahoo!JAPANカード」に登録クレジットカードを変更
● ↓悲報↓どうする固定資産税「楽天カード」改悪↓nanacoクレジットチャージにおけるポイント付与廃止

Menu

HOME

TOP