● 不動産投資は複数物件で運営したほうが安定する理由

アパート・マンション投資は

複数保有、できれば多ければ多いほど安定する、

という考え方があり、

半分は「正解」で、半分は「不正解」だと思っている。

 

 

「正解」と考える理由は

すでに言い尽くされていることであるが

天災、風評、大学や工場の撤収、派遣切りなどにより

ある物件の家賃収入が急減したとしても

ほかの物件があればその家賃収入で補うことができるからである。

 

この観点からみれば

1棟よりは2棟、

2棟よりは3棟のほうが安定する。

 

また各物件のエリアも

リスク分散の意味では

バラバラなほうが良い。

 

幸いにしてこれまで、

そのように一気に入居者が退居したような

経験はないが、

Mr. Quadrupleとしても

一定、理にかなっていると考え、

物件を買い増してきた。

 

一方、「不正解」とする理由は

金利が急上昇した際、キャッシュフローが

マイナスになる可能性もあることを考慮しなければならない。

 

相続で不動産を引き継いだり現金で不動産を買っていて

無借金、かつほかにも収入の柱があるのであれば話は別である。

 

パッケージローンと呼ばれる

サラリーマン向けのいわゆる「アパートローン」は

通常「変動金利」であり、

市中金利が上昇すれば、借入金利も見直され

上昇する仕組みのものである。

 

そして投資用不動産専門の仲介業者が

仲良くしている金融機関のローンも「変動金利」が多い。

現在の金利だけで比較すれば「固定金利」よりも金利が低く、

キャッシュフローが多くなる(=売りやすい)からである。

 

バブル崩壊以降、20年以上にわたり

低金利政策がとられてきており

現在も継続中のため

自分も含めレバレッジフルフルの

新興大家さんたちは貸出金利が改定されるほどの

金利の上昇を経験していない。

 

従い、変動金利での借り入れが多い場合、

借入規模が多ければ多いほどリスクが高い、

ということになる。

 

金利の上昇に伴って

物件の価格が上がり、賃料も上がる、

ということが歴史的にみて相関関係がある、

ということであれば

なんとなく楽観視できるのだが、

むしろ、金利が上昇すると、国債などの安全資産との利回りの競合が生じ

不動産の利回りも上昇する=不動産価格が下落する、という

シナリオも考えられる。

 

そのようなリスクを負っているからこそ

現在はキャッシュフローを享受できている、

ということを再認識したい。

 

今できることとしては、

増やすこと一辺倒ではなく、

なかなか簡単にはいかないと思うが

変動金利→固定金利への借換や

売却により手元キャッシュを増やし

一部返済、キャッシュでの買い増し、

なども選択肢として検討していきたい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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