● 久しぶりに不動産投資系のセミナーに参加してみた(その2)

9/18、

久しぶりに不動産投資関連のセミナーに参加。

 

● 久しぶりに不動産投資系のセミナーに参加してみた

 

後日、その参加者のフォローを目的とした

少人数勉強会の召集があり、参加した。

 

参加費は資料代として1,000円のみ。

 

主催者である某有名不動産投資家の事務所にて開催されたため

神奈川県某市までの交通費が往復約2,000円ほどはかかっている。

 

午前10時に開始、休憩をはさみ、

終了は夜9時という超長丁場であったが

結果的には参加して正解であった。

参加者が3人という少人数の勉強会であったため

思う存分質疑ができ、今後の指針を定めるにあたり

とても有意義であった。

 

午前中は先般(9/18)のセミナーでメインスピーカーであった

公認会計士の先生による、金融機関目線による

決算資料の見方、作り方について参加者の疑問点にこたえる形で

深掘りをした。

 

こちらの先生は監査法人にて主に金融機関の監査を

行ったキャリアが長く、

金融機関が貸付の審査にあたり何を見ているのか、

決算書上のどの部分を重視しているのか、

について熟知されている。

 

また、数字が示す、「定量的判断」もさることながら

融資先(代表者)の「人間性」や「その事業に対する熱意」など、

「浪花節」的なところも意外に大切であると語っていたのが

印象的であった。

 

午後のテーマは、

「信託」や「相続」について

最新のスキームなどを主に動画の視聴を通じ学んだ。

いささかアカデミックすぎる内容であったため

何度か落ちそうになってしまった。(^^;;

 

サラリーマン家庭に育ち、

もともと金融資産や不動産はゼロであったので

ちょいちょいアパートを買っていったとしても、

借金も莫大なので、いわゆる「相続」は無縁なものと思っていた。

 

しかし、2015年1月1日の相続税基礎控除額の改正により

まったく無頓着でもいられなくなった。

 

相続財産の基礎控除:3,000万円+600万円×法定相続人の数

 

妻と子供1人として4,800万円。

 

これを越えると納税対象ということである。

この改正により納税対象者は2倍になったといわれている。

 

ここに該当するかどうかは別にしても

資産も負債も不動産のウェイトがかなりの割合を占める状況と

いつ何があってもおおかしくない今の年齢を鑑み、

方針、対策を家族と話し合っておくことは必要だと感じた。

 

相続発生に至らずとも、認知症や寝たきり状態など

判断能力を消失した場合も同じことである。

 

夜の部は同有名不動産投資家との

質疑応答形式の勉強会。

 

Mr.Quadrupleとしては

不動産を法人として所有することの

メリット、デメリット、個人所有との違いについて

整理できずなんとなくモヤモヤしていた。

 

今回の勉強会に参加したうえでの結論としては、

必ずしも、法人所有が有利ということではなく、

不動産以外の所得の状況や、家族の収入の状況によっては

一部の物件は個人のまま残しておくことも必要、ということである。

 

ただしかし、今後、不動産賃貸事業を拡大していきたいのであれば

法人として実績を積んでいくことも必要、という解が導かれ、

コストをかけてまで無理に個人所有の物件を法人に

売却したりする必要は自分の場合はないという結論に着地した。

 

 

また、法人所有不動産の出口として

①不動産自体の売却

②不動産法人ごと売却

という選択肢があり、②の選択肢を実践した

同氏の経験談やメリット、デメリットについて理解を深めることができた。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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