● セミリタイヤ後でもアパートを購入できた経緯

不動産投資をする上で

「現役サラリーマンであること」の属性は最強である。

正確に言えば、

その上に医師や弁護士や年収2本、3本といった

外資系金融機関のサラリーマンなどもいるにはいるが

今から「医者になれ。」といわれてもかなり難しいであろう。

私立文系出身の自分は100%無理であった。

 

金融機関により、年収の下限値を設定している場合もあるが

「同じ会社に長年勤務」し、「安定的にサラリーを得ている」

というところがスコアリング上、極めて大きな加点となるらしい。

 

Mr.Quadrupleとしてはいかにも「昭和の発想」であり

なんとか逃げ切れそうな年代は別として

これからの20代、30代の若い世代は

そのような旧来型の安定志向的選択の方がリスクがある

と思う。

 

しかし、

これが金融機関の尺度なので仕方がない。

むしろ現役サラリーマンは

このアドバンテージを存分に活用し

 

*世界的に見れば「賃貸利回り」が相対的に高く

*「借入金利」が極めて低い状態にある

 

この環境を最大限活用しセミリタイヤする前に

日本国内のアパート・マンション投資をして

「人生のリスクヘッジ」をすることを

強く推奨する。

 

できれば「早ければ早いほど良い。」

というのが実体験に基づく反省であり、感想である。

 

 

セミリタイヤ前は、会社(サラリーマン)を

辞めてしまったら、不動産の購入はまず

しばらくは出来ないだろうと思っていた。

 

しかし会社を辞めてからも

相場観を維持するため、

情報だけは常に触れていたいと思い、

*メールによる物件紹介

*LINE@での物件情報配信

などに登録しておいて、ひととおりは目を通していた。

 

退職から4ヶ月経過した頃、

これまで取引のない不動産仲介業者の方から

物件紹介があった。

 

関東圏のターミナル駅から15分ほどの駅から徒歩10分弱。

例によって築古木造であった。

 

この時点で使える金融機関はかなり絞られることは

すぐにわかったが、その中の一つはすでに

融資枠がパンパンでありNGである。

 

すぐに仲介業者に電話を入れ、買い付け状況を確認した後、

業者を訪問、可能性はゼロではないと判断し

「買付申込」を提出した。

 

当該物件購入にあたっては売主がかなり強気であり

結果として、リスクの高い買い方になったが、

最終的には融資がつき、購入できる運びとなった。

● 「融資特約なし」の売買契約

 

サラリーマンを辞め、

給与年収は「ゼロ」の状態で

自己資金もそれほど潤沢にはない状態で

融資を受けることができた

理由を振り返ってみたい。

 

① 自宅マンション(区分所有)を共同担保に提供

② まだ形にはなっていなかったが物販事業を立ち上げており

「リタイヤ」ではなく「独立・起業」したことをアピール

③ 不動産仲介業者と同金融機関のおつきあい

④ これまでの不動産賃貸業の実績を評価

⑤ 「融資特約なし」であることを敢えて伝えて

「バックアップは望めないのでなんとか頼む。」的な

プレッシャーを与えた。

 

といったところがあったかと思う。

 

後日談であるが

 

同金融機関の担当者からは

かなりギリギリの稟議であった旨をうかがった。

 

ただ、

不動産賃貸業への融資は

「物件自体の評価」と「融資対象の属性評価」の2つの要素から

成り立っている。

 

もし、不動産賃貸でリタイヤを実現したい方には

セミリタイヤ後、全く物件を買えなくなるかというと、

「けっしてそうではない。」ことを伝えたい。

 

購入できる可能性があることを踏まえ、

これまで売却の経験はないが、

既存物件を売却し、より好条件の物件に資産を組み替える

ようなことも検討していきたい。

 

地方物件を首都圏に集約したり、

築古物件主体から築浅物件の割合を増やすなど

まだ攻める余地がありそうである。

 

 

 

 

 

 

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